各县区人民政府，市开发区、高新区管委会，市政府各部门、各直属机构，市属各企业，各大中专院校：
《菏泽市城镇老旧小区改造实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。
为贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）和《山东省人民政府办公厅关于印发山东省深入推进城镇老旧小区改造实施方案的通知》（鲁政办字〔2020〕28 号）精神，深入推进我市城镇老旧小区改造工作，结合我市实际，制定本实施方案。
（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚持以人民为中心的发展理念，把城镇老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程，补齐城市配套设施和人居环境短板，健全社区管理和服务机制，改善居民居住环境和生活质量，提升城市功能，推动城市更新。
1.坚持以人为本，把握改造重点。坚持以人民为中心，尊重业主意愿，合理确定改造内容，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托幼、医疗、安防等公共服务水平，把老旧小区改造成安全健康、设施完善、管理有序的完整居住区。
2.坚持政府主导，业主广泛参与。发挥政府组织引导作用，发动业主广泛参与，形成“市级统筹、县级负责、街道组织、业主参与”的工作机制。
3.坚持精准施策，调动各方力量。科学确定改造目标，充分调动小区关联单位和社会力量支持参与改造，尽力而为、量力而行，杜绝政绩工程、形象工程。
4.坚持创新模式，支持多元融资。创新体制机制，在多元融资上下功夫，创新老旧小区及小区外相关的区域“4＋N”改造方式和融资模式。
5.坚持建管结合，加强长效管理。以加强基层党建和创建“红色物业”为引领，将社区治理能力建设和支持老旧小区实行专业化物业服务，融入老旧小区改造过程，完善长效管理机制。
（三）工作目标。2021年，全市计划改造老旧小区58个，总建筑面积为246万平方米，涉及业主22500户。到2025年，全市需改造306个住宅小区（含单体宿舍楼），总建筑面积约1200万平方米，涉及业主91305户。
（一）改造范围。老旧小区是指2005年12月31日前，在城市或县城国有土地上建成，失养失修失管严重、市政配套设施不完善、公共服务和社会服务设施不健全、业主改造意愿强烈的住宅小区。老旧小区改造是指对老旧小区及相关区域的建筑、环境、配套设施等进行改造、完善和提升。近期列入征收计划的老旧小区不得纳入改造范围。
1.基础类。以改善老旧小区“脏乱差”为主要目标，突出解决基础设施老化问题，具体包括改造提升水电气暖、雨污分流、光纤、绿化、安防、环卫、消防、道路、照明、充电基础设施，以及拆违拆临、建筑物修缮、管线规整等。
2.完善类。以完善老旧小区功能为主要目标，在基础类改造之外，包括完善社区和物业用房、停车场、无障碍设施、文化设施、体育健身设施，以及建筑节能改造、加装电梯等。
3.提升类。以提升老旧小区品质为主要目标，在完善类改造之外，包括完善社区养老、托幼、医疗、家政、商业设施，以及智慧社区建设等。
具体改造内容由各县区政府（管委会）广泛征求业主意见后确定。
根据鲁政办字〔2020〕28 号文件精神和《山东省城镇老旧小区改造技术导则（试行）》，我市城镇老旧小区改造程序如下。
1.编制年度城镇老旧小区改造计划。各县区在调查摸底的基础上，充分尊重业主意愿，征求专营单位意见，按照尽力而为、量力而行的原则，编制年度城镇老旧小区改造计划，由市级汇总，报省批准后实施。
2.成立自治组织。街道、社区要主动引导老旧小区成立业主委员会，代表全体业主参与老旧小区改造。确实不能成立业主委员会的小区，应选举10%的业主作为代表，在街道、社区指导下参与改造。优先将自治组织完善的小区纳入改造计划。
3.充分征求业主意见。老旧小区改造实行“一小区一策”，实施改造前，对改造内容、资金筹集、后期管理等事项，街道、社区要组织业主委员会或业主代表在全体业主中开展民意调查，广泛听取业主的意见和建议。
4.编制老旧小区改造方案。改造方案主要包括小区基本情况、改造投资总额及资金筹集、改造内容和总体设计。专营设施设备改造方案要征求专营单位的意见，引入社会资本投资改造的方案要明确投资回收的途径和时间。改造方案要在小区显著位置进行公示，再次征求业主意见，公示期不得少于7天。
5.编制老旧小区改造投资预算。改造方案确定后，根据改造内容和工程量编制改造投资预算。供水、供电、供气、供暖、通讯等专业经营设施投资预算按照实现“终端收费到户”的要求编制。
6.筹集改造资金。根据投资预算制定资金筹集计划，资金筹集渠道主要包括中央、省补助资金，地方财政配套资金（包括政府专项债券、政府实物性投入），金融机构政策性贷款，社会资本投入，小区公共收益，住宅专项维修资金和业主直接出资等。各县区可结合实际创新老旧小区及小区外相关区域“4+N”融资模式。
7.办理审批手续。各县区要简化老旧小区改造项目审批，实行住房城乡建设、发展改革、财政、自然资源和规划、行政审批部门联合审批。
8.招标确定施工单位。实施主体通过公开招标方式按法定程序确定施工单位和监理单位，专营设施设备改造要通过公开招标确定设备（材料）供应单位，并签订相关合同。
9.组织施工。施工单位落实好施工安全和工程质量主体责任，监理单位落实好监理责任。街道、社区负责项目施工环境和业主相关工作。
10.项目验收。改造完成后，实施主体要及时整理归档改造项目相关资料，按照国家和省有关标准组织验收。
11.后续管理。小区改造完成后，按照“党建引领、社区抓总、各方联动、企业先行”的原则，建立新的管理模式，完善长效管理机制。
（一）建立统筹协调机制。市政府城镇化领导小组设立老旧小区改造专班，负责统筹协调全市老旧小区改造工作。专班办公室设在市住房城乡建设局，负责专班日常工作。各县区要成立相应机构，组织推进老旧小区改造工作。
（二）明确改造实施主体。各县区政府（管委会）要结合实际明确改造实施主体，落实有关部门（单位）和街道、社区职责分工，制定工作规则、责任清单和工作流程，形成工作合力，共同破解难题，确保城镇老旧小区改造工作顺利推进。
（三）适当支持政策创新。除落实好国家和省规定的统筹使用资金、税费减免、简化审批、整合资源、土地利用等支持政策外，对在小区内及周边新建、改扩建社区服务和供配电设施的，在不违反上级有关强制性规范、标准前提下，可适当放宽建筑密度、容积率等技术规范。采取大片区统筹或跨片区组合改造的，各县区可在空闲土地利用上给予支持。小区内道路、雨污分流、绿化等基础设施可纳入城市基础设施建设计划，由各县区政府（管委会）投资建设。
（四）引入社会资本助力。在不增加政府隐性债务前提下，各县区政府（管委会）要积极引导社会资本参与老旧小区改造，吸引社会资本参与社区服务设施改造建设和运营等。对改造内容、投资方式、新建服务设施运营、投资回收等事项，在征得业主同意后，和投资企业签订投资改造合同。
（五）专营设施同步改造。老旧小区内入户端口以外需要改造的供水、供电、供气、供暖、通讯等专营基础设施，产权属于专营单位的由专营单位负责改造；产权不属于专营单位的，专营单位应履行社会责任，积极出资参与小区专营设施改造提升。县区政府对相关专营单位、负责人经营考核中应充分考虑企业此类支出。改造后，专营设施设备产权可按照法定程序移交给专营单位，由专营单位负责维护管理。
（六）加强督导调度评价。建立月调度、季通报机制，对进展快的县区通报表扬，对工作推进不力的县区通报批评。实行定期检查与随机抽查相结合的办法，对各县区改造项目的推进情况进行综合督导评价，评价结果在全市通报。
（七）宣传营造良好氛围。各新闻媒体要把城镇老旧小区改造作为重大民生工程和发展工程，进行广泛宣传，引导社会各界和广大业主积极参与，为老旧小区改造营造良好的社会氛围。
